用拆迁款购置房屋，超出部分能否享受契税优惠？

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浙江12366热线、宁波市税务局12366纳税缴费服务热线数据均显示，不少纳税人关心拆迁安置住房的契税问题。咨询量较高的问题主要有两个：一是居民因拆迁重新购置的房屋如何缴纳契税，二是若用拆迁补偿款购置房屋，超出部分能否享受契税减免优惠。

根据契税法第七条，省、自治区、直辖市可以决定，对因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的免征或减征契税优惠。“也就是说，纳税人应关注所在省级政府的具体规定。”浙江省税务局纳税服务和宣传中心干部朱建华提醒。

以浙江省为例，《浙江省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》第二条明确，土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿的，对成交价格不超出货币补偿部分免征契税，对超出部分减半征收契税；选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价的，免征契税，支付差价的，对差价部分减半征收契税。也就是说，在浙江省，纳税人用拆迁补偿款购置房屋，房价在拆迁补偿款以内的部分免征契税，超出拆迁补偿款的部分减半征收契税。

“对于拆迁家庭来讲，对超出部分可在套次优惠和拆迁安置减免中从优选其一。”宁波市税务局纳税服务和宣传中心三级调研员于红光提醒，《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）第一条明确，除北京市、上海市、广州市、深圳市外，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

例如，宁波市市民杨先生的原有住房被拆迁，选择货币安置补偿，补偿款合计80万元。杨先生购入一套80平方米的新房，交易价格为109万元，其中增值税9万元。那么，杨先生新购置房屋的契税计税依据为1090000-90000=1000000（元）。

假设新购置房屋为杨先生家庭的第三套房屋，根据契税法、财税〔2016〕23号文件及浙江省具体规定，对成交价格不超出货币补偿部分免征契税，对超出部分可选择按3%契税税率减半征收。杨先生按照拆迁安置减免政策，应缴纳契税（1090000-90000-800000）×3%×50%=3000（元）。

假设新购置房屋为杨先生家庭的唯一住房，根据契税法、财税〔2016〕23号文件及浙江省具体规定，对成交价格不超出货币补偿部分免征契税，对超出部分可选择按3%契税税率减半征收或按首套房1%优惠税率征收。杨先生从优选择，按套次优惠则应缴纳契税（1090000-90000-800000）×1%=2000（元）。

于红光提醒，用拆迁款购置房屋享受契税优惠的纳税人，需要提交房屋拆迁安置补偿合同等减免契税申报材料，不同省市地区所需要的申报资料或许不同，各地出台的拆迁安置房屋契税减免政策也有一些差异，建议政策咨询中要注意以当地税务部门规定为准。